yuriy_kochetkov

Постоянный архив статей автора: http://www.nepochta.ru/real/

Мой блог на М2.Ру: http://ukochetkov.m2.ru/blogs/

Устали от кризиса? - Расслабтесь: http://www.rosen-method.ru/

Убедительная просьба: если используете выдержки (цитаты) из блога и моих статей, то обязательно ссылайтесь на источник, это важно. Вырванная из контекста цитата, зачастую, только вредит смыслу.
                                                                                                                                                                         

Сейчас занимаюсь образовательным переводом одной прекрасной статьи по гештальту, рассматривающей контекст взаимоотношений личности и общества. Там интересная база для рассуждений.

Смысл в том, что общество циклирует от военного типа (угроза нападения, голода) к нарциссическому типу (нет угроз). Соответственно публика в первом случае ищет своё место во обществе, чураясь индивидуализации (солдат против дезертира), во втором случае ищет способ постоянного самовыражения, отделения от общей массы (поэт против толпы).

В военном обществе люди гордятся своей принадлежностью к массе ("я член партии!"), во втором - наоборот ("я не быдло!"). И заморочки в мозгах соответствующие, в военном случае люди тяготятся "скованностью одной цепью" и неспособностью где-то выразить себя (я всего лишь винтик в системе"). В нарциссическом, наоборот, люди страдают от отсутствия связей ("я никому не нужен, меня никто не любит").

( Read more... )

Последние новости по проекту, призванному заменить собой Марфино на московском рынке.
НДВ и Ведис посрались не договорились.
Уполномоченными торговцами названы «Бест-недвижимость», «Est-A-Tet» и «Азбука Жилья».

Здесь особенно радует возвращение имени "Бест" на арену. А то ведь поди многие и не знают сейчас, что ранее это была контора, входившая в тройку ведущих риэлторских агентств Москвы.

Также я вспомнил, что в своё время подобные триумвираты создавали для продажи ЮБутово, к примеру - ПЦЖ, МИАН, Миэль. Было весело, когда полы покупателям на подходе рвали сразу три агента.

обратить внимание высочайшей публики на фазовую диаграмму МРН в осях "цена-сделки". Этому посвящён был материал "Мёртвая петля МРН".

Вчера доклад как раз начал с обозрения поведения петли 2009 года. Штука всё же очень поучительная. Не знаю только - поняли ли меня сидящие в зале, потому как мышление фазовыми диаграммами (фактически, трехмерными графиками) в нашей недвижке не очень принято.

Закончилась конференция, о кот. сообщал.
В целом, очень неплохое мероприятие, и по спикерам, и по уровню подготовки. Много чего удалось послушать интересного.

Общий настрой публики такой: "ну слава богу кризис прошёл, а мы ещё живы". Соответственно, позитивные надежды на будущее. Все (почти) предполагают зелёные ростки и постепенный рост чего бы то ни было. Как обычно, по мере дешифровки записи буду рассказывать здесь и на М2.Ру самое вкусное. Чуть позже презенташку выкладу, или графики из неё.

К сожалению, аналитики сплоховали на мой взгляд. Из четырех докладов - два на "словах и пальцах", без каких-либо цифр и тем более презентаций. Два других - это попытка вбить в 10 мин. то, что надо рассказывать где-то 20-25 мин. по-хорошему. Как результат - скомканность и ощущение неудовлетворённости.

ЗЫ: Говорил со специалистом из "Пронто", был дан совет до 9-го декабря "Бонус-реалти" не скачивать. Потому как после этого дня будет вообще принципиально новая версия этой проги с учётом всего того, что натестировали за 1.5 месяца...

есть ли связь с запуском печатного станка в ноябре (см.пост про М0)
и курсом на 28 ноября в 29,82 руб./$

?

По предварительным данным подорвали поезд "Невский Экспресс". К счастью, не очень эффективно - всего три вагона свалились с насыпи, однако есть пострадавшие.

Вообще,такое ощущение что лодка РФ начала раскачиваться. Сильное недовольство начало прорываться в виде видеообращений в инете.
А катастрофы, взрывы и бедствия - это признаки того, что кто-то заказал потрясения, необходимые для революционных изменений в обществе. А уж силы это земные или небесные - я не ведаю.

ЗЫ: Полит-оффтоп, сорри...

Давненько не мониторил ситуацию в Дубае. А там продолжается фестиваль идиотов и праздник имени лисы Алисы и кота Базилио.
Отличная статья про всё это в ГЗТ.РУ.

В статье дана, в общем-то, проходная цитата, которая отвечает на главный вопрос - почему там всё покатилось колесом ко всем чертям:
"Индриксонс часто задавал своей аудитории два простых вопроса: кто хотел бы переехать жить в Дубай, если бы ему бесплатно дали там квартиру, и кто – вложиться в тамошнюю недвижимость. Желающие перебраться в Дубай находились редко, а вот призыв инвестировать в рынок жилья эмирата вызывал неумеренный энтузиазм."

Как можно вкладываться в то, что нахрен никому не нужно для использования? Как можно надеяться, что кривая вывезет и ты успеешь соскочить?

Впрочем, риэлторы не теряют надежд, что буратины вернутся:
"По мнению Голомедовой, в Дубае налицо дефицит предложения. В кризис большинство строящихся объектов было заморожено. К этому добавится отсутствие новых жилых проектов на побережье, поскольку они будут в этом году отложены на неопределенный срок.
«А уж 1—1,5 тыс. клиентов с различных международных рынков даже в кризис обязательно появятся», – прогнозирует Голомедова."

А у меня перед глазами пример одного реального товарища, который до сих пор судится со своим дубайским застройщиком, пытаясь вытащить хоть часть вложенных денег. Застройщик спокойно остановил стройку со словами "Аллаху угодно, чтобы мы больше не строили этот объект". Я уж не говорю, что товарищ потерял надежду перепродать свой актив.

РБС сообщает: "Объем денежной базы (узкое определение) по состоянию на 23 ноября 2009г. составил 4 трлн 157,7 млрд руб. ...
Напомним, по состоянию на 1 января 2009г. денежный агрегат М0 официально составлял 3 трлн 794,8 млрд руб."

Очень странно потому как ЦБРФ утверждает что на 01.11.09 М0 составлял всего 3 трлн. 566,7 млрд.руб.

Неужели таки запустили печатный станок в ноябре? И наструячили 591 млрд. руб. за три недели?
Если так, то ждите виток инфляции в ближайшее время.

Когда я готовился к докладу на Конгрессе РГР в июне, то в качестве базовой цитаты подобрал высказывание Уильяма Ватта:

Не доверяйте тому, что говорит статистика, если у вас нет
четкого и ясного представления о том, что она умалчивает

Это вообще одно из основных правил, когда вы знакомитесь с чьими-то статистическими выкладками. Я, кстати, не совсем на тему недвижимости. Вот блестящий пример: статья очень уважаемого мной Oldadmiral-а про дефицит снарядов в ПМВ, где он показывает на основе стат.данных, что дела в Российской Империи обстояли не хуже, чем у СССР на 21 июня 41-го.
Прочитав её действительно веришь, что "не хуже".

Но чуть ниже - отзыв. В котором все те же цифры дают совершенно иную картину. Меньшее по размеру государство имело в 6 раз больше снарядов перед войной.

Весь переворот происходит когда переходят от удельных показателей к абсолютным. И наоборот.

В принципе этот стат.трюк встречается повсеместно. Когда надо - оперируют удельными, когда надо - абсолютными, а если и то и другое не подходит, то относительными. Иногда сам этим грешу.

Будьте бдительны!

тому как всё-таки сходно ведет себя МРН в посткризисное время ныне и в посткризисное время 98-года.
Это промежуточные результаты подготовки к докладу 1 дек.
Обмысливаю - что же всё-таки прогнозировать на 2010 год. Сходство общих тенденций налицо, но можно ли делать прогноз на основании сходства?
Самое забавное, что в долларах в обоих случаях пока падение практически идентичное, по -35% за 14 мес. Однако я считаю, что всё-таки нужно опираться на рублёвую цену. В рублях в нынешний кризис упало слабее, -25,5%. Вот и вопрос - значит ли это что дна мы не достигли?

( смотреть графики )

Вообще жилищный вопрос в России испокон веку болтался между двумя крайностями: либо всё отнять и поделить, либо у одних избыточное жильё, у вторых - углы да комнаты.

Причём, ни в первом, ни во втором случае счастья не наблюдалось.

ИМХО, наиболее сбалансированной ситуация была у нас в эпоху загнивающего брежневского социализма.
Самое интересное, что и в это время процветал регулирующий рынок - обмены и полулегальная аренда.

ЗЫ: К примеру, моя сестра с подругами снимала квартиру в Перми, когда училась, а я лично еще застал в конце 80-х систему субаренды комнат в общежитии МГУ, даже сам посдавал 2 летних месяца свою комнату.

А вот случись с 1-го января получить революционным путём законодательную власть в руки издал бы я по Москве такой указ:

1. Создать чрезвычайную комиссию, наделив её особыми полномочиями и соответствующими окладами. Комиссии предлагается в кратчайшие сроки создать кадастр жилья (на основе данных БТИ) с кадастровой опять же оценкой всей стоимости квартир приближенной к текущему рынку

2. Комиссии вменяется провести обследование всех жилых помещений г.Москвы на предмет выявления квартир, где не проживают владельцы и родственные им души

3. По выявленным пустующим помещениям вменяется хозяевам в трех-месячный срок либо а) заселить владельцем или родственными душами либо б) сдать квартиру в аренду с регистрацией договора в учетном бюро. В противном случае квартира изымается в городской фонд с выплатой владельцу 30% кадастровой цены.

4. Для учета аренды создать арендное бюро, в котором произвести полный учет и регистрацию арендуемых квартир с правилом, чтобы годовая аренда составляла не менее 5% от кадастровой стоимости.

5. Арендные платежи все проводить через арендное бюро. 13% - в доход государству, 2% - в муниципальную казну на поддержание жизнедеятельности этого бюро.

6. В случае сданных новостроек подобную проверку проводить лишь спустя год после даты ГК

7. На все квартиры, кроме сдаваемых в аренду, ввести адвалорный налог со ставкой 0,1%.

Вот теперь вопрос – на сколько бы осыпались цены на квартиры после введения таких драконовских мер?

Интересный графичек от Хапуги:


График интересен не тем, как колбасило индекс в 2008/2009, а тем - что происходило в 2005/2006 гг.
Стагнация недвижки 2004г. привела к тому, что с точки зрения нефтеакций она оказалась недооценена. В результате мы имели приток инвестиционных денег в недвижимость в 2006 г. Условно говоря, что тот кто перевложился на "дне" с Лукойла на квартиры наиграл за год (к 2007) почти 100%.
Обращаю внимание также на хвостик слева. Там явно показано как проходилось "дно" после кризиса 1998 года.

... ставить свечку или сразу отправлять в топку:

Реальные доходы населения за время кризиса практически не снизились - по данным Росстата, за 9 месяцев 2009 года реальные доходы россиян упали... на 1,1%. Тогда как цены на жилье в Москве, например, снизились по сравнению с осенью прошлого года... примерно в два раза", - отмечает руководитель Центра стратегических исследований компании "Росгосстрах" Алексей Зубец

Про Росгосстрах мне приятель следующее рассказывал: у него "Лексус" и в конце 2008 года он заплатил за страховку 180 тыс.руб. В этом году ему Росгосстрах выкатил 280 тыс.руб.

Оно и понятно, если их топ-аналитики так лихо оперируют с цифирью.

...состоится 1 декабря на III аналитической бизнес-конференции БУДУЩЕЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА И ФИНАНСОВ.

Мероприятие будет проходить в отеле "Савой", Зимний зал. Я докладаю на 2-й секции послеполудни, про рынок недвижки которая. Предложили ответить в докладе на три вопроса:
1. Итоги и уроки 2009 года
2. Прогнозы и стоимость кв. м в 2010 году
3. Рынок недвижимости через 5 лет? Назовите зарождающиеся тренды и тенденции,
которые будут успешны в будущем?

Чего бы не ответить? Ответим! Всё как на духу выложим!

Обнаружил интересную сентенцию у Алексворда:

Пример 1 - российская недвижимость в нулевые годы. Некоторый рост в физических терминах (квадратные метры) был, но рост капитализации этих квадратных метров был выше в разы, если не на порядки. Результат - катастрофа в строительной отрасли, при этом масса семей не имеющих возможности купить жилье. Налицо конфликт с интересами нации. Если система конфликтует с интересами нации - она служит злу. Вот и все.

Проще говоря, товарищ (неглупый, кстати) зрит в корень и видит диспропорцию между производством квадратных метров и ростом цен на них. Совершенно странное сравнение.
Кстати, катастрофой бы я состояние строительного сектора по итогам года не назвал. Дождёмся последних цифирок, тогда отдельно поанализуем.
И еще момент: всё построенное раскупалось. Масса семей, не имеющая возможности купить жильё, явно пострадала не из-за того, что недвижка дорого стоила, а из-за того, что возникла диспропорция в доходах населения. Инвестирование в недвижимость было следствием не столько роста цен, сколько наличия на руках некоторой части граждан избыточных средств, которые они постарались вбухать в РЕАЛЬНЫЙ сектор экономики. Где есть реальный спрос и реальное производство.

На Слон.Ру сделали любопытную базку ипотечных квартир от банков.
Поанализируем?

Уважаемые господа, вашему вниманию представляется продолжение публикации фундаментального исследования квартирного рынка Москвы в 2000-2009 гг. – "Краткосрочное прогнозирование рынка недвижимости Москвы".

В данной части анализируется первый опыт прогнозирования цены кв.метра на основе теории краткосрочных циклов квартирного рынка Москвы. Напомню, что он был сделан в апреле и дал оценку цены предложения кв.метра на август 2009 года - чуть более 153 тыс.рублей за кв.метр.

Следующий шаг - это прогноз ценника на 1-й квартал 2010 года. Именно этому вопросу посвящена вторая часть публикации. Расчёты показывают, что принципиального изменения цены не произойдёт, и это будет свидетельствовать о прохождении "дна" рынка этой зимой и вполне вероятном переходу рынка к постепенному росту в 2010 году при условии сохранения положительной динамики в финансах и ипотечном кредитовании.

Читать седьмую часть исследования

Кросс-пост в коммьюнити realty_analyser

Относительное изменение ценника, отнормированное на февраль (в янв.2009 были валютные пертрубации) для кризисного периода 1999-2000 гг. (в долларах) и 2009-2010 (в рублях). Валюты надо брать разные потому как исчисление квартир тогда и сейчас тоже разное.