Где справедливость, брат?

Я не в первый раз встречаю термин «справедливая цена» для рынка недвижимости. Про неё писал Олег Репченко, Александр Крапин, а вот совсем недавно – и Сергей Журавлёв. Кстати, на мой взгляд он довольно точно отметил: «в случае жилья, пожалуй, говорить о какой-либо «справедливой» или «рациональной» основе цены вообще очень мало оснований». Это если отталкиваться от понятия «справедливой цены» как приведённых к нынешнему моменту будущих доходов. С другой стороны, безо всяких будущих доходов общество каким-то образом чует, что цена опять отрывается от справедливой планки. Об этом я не раз писал. Но весь вопрос – что это за планка...

Вот совсем недавно мы прошли в Москве совершенно замечательное дно рынка. Рублёвые цены в начале декабря 2009г. достили минимума, после чего пустились в новый, устойчивый рост. Вряд ли «справедливая цена» была где-то ощутимо ниже.

Теперь: что означает этот устойчивый рост? Отрыв от справедливой цены? Или это справедливая цена стала расти по +1% в месяц?

Идея самого понятия «справедливая цена» по сути нужна только для того, чтобы понимать: пошёл у нас нарастать пузырь на рынке недвижимости или нет? Я, честно признаться, больше каких-то применений этому понятию пока не вижу, и прекрасно обхожусь без него, рассчитывая цену метра в точках равновесия рынка, после чего сразу становится понятно – переоценено у нас жильё или недооценено.

Кстати, жильё очень легко может придти в состояние, когда имеется и циклическая переоценка и инвестиционно-кредитный пузырь. Это у нас наблюдалось в 2006-2008 гг. Правда, пузырь был настолько слабым, что Г.М.Стерник справедливо его называл «микропузырём».

Ладно, вернёмся к «справедливости», исходящей от ожидаемых доходов. Сделаем мысленный эксперимент методом малого возмущения. Город с 1000 домохозяйств, каждое из которых имеет доход в 1000$ в месяц. И 1000 квартир. И семья может себе позволить тратить на съём жилья лишь 30% дохода. Капитализацию определим в 10% (отношение годовой аренды к цене квартиры).

Вариант А:  у каждой семьи ровно по 1-й квартире. Городские власти построили 1001 квартиру с затратами 10000$ и она поступает на рынок. Так как она никому не нужна (никто её не будет арендовать), то справедливая цена равна нулю, сколько бы не потратили на её строительство.

Вариант Б: 1 семья в городе имеет 2 квартиры, 1 семья арендует её по максимальной цене 300$/мес (деваться-то им некуда). Власти (кот. дохода не жаждут) построили 1001 квартиру и предложили её этой семье по 1000$/год или 85$/мес. (10% - ставка). В такой ситуации справедливая цена оказывается в точности равна затратам на строительство или 10 000$.

Вариант С: 3 семьи арендуют у 3 семей, имеющих по 2 квартиры. Снова 1001 квартира. Нетрудно посчитать, что если её власти сдадут по 85$/мес., то 3 семьи в сумме будут платить аренды 685$/мес., что при 10% ставке нам даст среднюю «справедливую цену» в 27 400$ на одну квартиру.

Нетрудно показать, что если 500 семей арендуют жильё у других 500 семей, то справедливая цена будет полностью определяться терпимыми платежами в 30% дохода и будет близкой к 36 000$.

В московской реальности строительный комплекс строит действительно строит очень мало с точки зрения огромнейшей массы семей, нуждающихся в жилье и арендующих его на данный момент. Я как-то посчитал к примеру, что к 2002 с момента перестройки построенное новое жильё составляло лишь 12% всего жилого фонда.

Теперь, что на мой взгляд произошло в 2000-2008 гг.?

Значительно увеличилось число квартирных рантье. А мысленный пример как раз и показывает, что чем больше у нас квартир уходит на рынок аренды, тем выше, как ни странно, «справедливая цена» при условии баланса числа арендуемых квартир и арендаторов (а в Москве благодаря ценам аренды именно так).

А вот удельные на душу масштабы строительства, как я показывал в своих статьях – падают с 2004 года.

То есть, безотносительно к накачке кредитно-ипотечными деньгами, безотносительно к росту зарплат, доходов и экономики, существует некий мотор поднятия цен. Даже не цен, а ощущения «справедливой цены». Условно говоря, если человек платит за «двушку» 50 тыс.руб./мес., то цену такой квартиры в 6 млн. он оценит как вполне приемлимую.

В реальности у нас система не замкнутая. Есть рынок продаж, есть возможность зарабатывать в Европе или регионах. Есть отток-приток мигрантов. Но главное в следующем: если мыслить справедливой ценой как ожиданием дохода, то у нас и должен был быть постоянный рост.

Некий парадокс, не правда ли?

В моём понимании система городского жилья должна достигать некий баланс между долей арендуемого жилья, уровнем строительства в городе, доходами населения. Если доходы высоки как в Европе, сильно развита аренда, а строительство мало, то мы получаем хорошую опору для термина «справедливая цена» - она будет связана как раз с доходами, то есть сколько люди смогут платить аренды по максимальной планке. Начали накачивать отрасль дикими деньгами-кредитами, цены продаж пошли вверх, а цены аренды остались теми же, так как арендаторам не с чего платить больше. Получаем пузырь и лёгкий способ его определения.

Если доходы населения относительно низки, а, главное, отношение годовых доходов от аренды к цене квартиры мало как у нас (5-7%), то накачка денег ведёт не к формированию классико-пузырико, а к естественному росту цен. Множаться квартирные рантье, растут цены аренды (так как народ может платить чуть больше), растёт «справедливая цена».

Вот примерно так у нас в Москве всё и было. Что делает расчёт справедливой цены малоинтересным и бессмысленным занятием. Думаю, этот термин стоит вернуть на склад ещё лет эдак на 15-25 и забыть о справедливости.