О недвижимости от Юрия Кочеткова

Рублевые квартирные цены в декабре впервые выросли

Wed, 06 Jan 2010 09:13:40 GMT

Но это тоже обман.
Я всё чаще задумываюсь - как построить индекс по ценам предложения, учитывающий колебания курса.

В этой заметке - расследование того, что привело к фиктивному декабрьскому росту цен на вторичном рынке в Москве.

"Аватар" как символ (офф-топ)

Mon, 04 Jan 2010 20:37:03 GMT

Последние две недели на ЖЖ множатся и плодятся рассказы о чудном фильме Дж.Камерона "Аватар". Чертовски занимательно читать - кто-что в этом фильме увидел. Внесу и я свои 5 копеек.

Любая многоплановая картина хороша тем, что каждый находит свой слой, которым готов восхищаться или же критиковать. Есть даже такая пословица: кому поп, кому попадья, а кому попова дочка. Расскажу о своём впечатлении и видении.

"Аватар" меня не разочаровал. Красиво, добротно, увлекательно. Принцессы не какают ни в едином кадре. И принцы тоже (там есть момент, когда герой прерывается чтобы поесть и тут же быстро в сон, то что пище свойственно перевариваться - опущено).
Но второй раз не пойду. Это как балет.

Потому что фильм о том, что и так понятно. Миф о потеряном рае и возвращении в него. Чайка по имени Джонатан, открывшая для себя небо. Герой был изгнан из рая, наказан за грехи человечества и тут ему указали на запасную пожарную лесенку. Какое, к чорту, предательство!? Герой всегда был за рай! Чайки изначально были даны крылья, чтобы летать.

Ад, конечно же против. Военные - подчеркнуто плохие (не злые, а именно плохие), авиатехника - подчеркнуто чорного цвета. Вот ад в лице военных и авиатехники прёт на рай. Герой защищает рай, получая там в награду постоянную прописку и гурию. Параллельно он обретает крылья. На возможность людей/индигокошек летать сделан особый упор. Кто-то что-то имеет против возможности летать и жить в экологичном раю?

Вот и я не против.
"Аватар" не перевернёт мир. Он просто отображает наше идеальное. Но идеальное всегда с нами и фильм лишь напоминает про него.

Кэмерон в своё время снял гениального "Чужого" всё с той же Сигурни Уивер. Можно сказать, впервые показав главным героем не мужчину, а женщину. Сигурни была великолепна. Мужики все обломались, а она шла до конца. Всё вскрыла и раскрыла, напоследок задав Чужому так необходимого тому перца.

Чужой в том фильме - это всё тот же десантник Джейк, только он ещё не нашёл свой рай. Вместо путешествия в рай (на планету полную вкусных людей) он получил путешествие в космос (благодаря ворренту Рипли). Рипли в "Аватаре" - это полковник. Полковник был близок к тому, чтобы лишить Джейка рая, но в решающую минуту он остался один против двух. И проиграл.

Можно вспомнить к случаю другой фильм десятилетней давности. "Матрицу". Вот на этот фильм стоит ходить и ходить. "Матрица", похоже, стала последним гениальным фильмом. Вспомните - чем на самом деле оказался показанный рай в ней.

Компьютерной программой.
Тем самым идеальным.

В "Аватаре" мегакомпьютер, кстати, - это Эйва. Именно он и есть рай. Заслужи, подключись и ты будешь там. Что-то есть сказать против?

Как и предполагалось, увы...

Wed, 30 Dec 2009 13:44:28 GMT

Месяц назад в ряде сообщений я указывал на признаки роста денежной массы. Данные были косвенные, а вот теперь уже есть и официальные - см.сайт ЦБ РФ. Мы имеем за последние 2 месяца (окт.-ноя.) рост денежной массы в широком определении на +8,6%, а агрегата М2 - на +4.2%. Это не просто много, это ощутимо много.

Вкупе с валютнокурсовой свистопляской это могло вести к одному: началу роста рублевого ценника на квартиры. Именно это, похоже, мы и имеем в декабре 2009 года по предварительным данным.

Теперь остается вопрос - этот рост носит технический характер (то есть доллар передавил рубли) или реально пошёл рост цен за счет вымывания дешевого ассортимента. Все дело в том, что исчисление в долларах пока показывает падение (оно и понятно - доллар крепко вырос за месяц).

Немного поясню про механику

Tue, 29 Dec 2009 08:52:54 GMT

В классическом варианте по прессе всегда гуляют высказывания о полном вводе жилья в Москве. Обычно какое-нить высокопоставленное лицо (Ресин, Косован, и т.п.) на какой-нибудь конференции заявляет: "Сдадим/сдали столько-то". Пресса подхватывает и таскает. При этом, по большому счету, сама по себе эта цифра мало о чем говорит.

Озвученная цифра может состоять из:

1) жилья на социальные цели (переселение, жил.очередь, молодая семья, соц.ипотека и т.п.)
2) целевого ведомственного жилья (МВД, ФСБ, МО РФ и т.п.)
3) коммерческого жилья (на продажу)
4) коммерческого жилья (только для "своих")
5) индивидуального строительства (обычно мало)
6) жилья, построенного мосстройкомплексом в регионах.

Моя обычная работа - этот клубок расплести на составные части и вычленить то, что воздействует на рынок. Именно это я использую в своей работе.

Обобщенная цифра призвана скрывать какие-то просчёты руководства мосстройкомплекса. Так, к примеру, был завуалирован спад коммерческого строительства в 2007-2008 гг. И, похоже, спад ввода "социалки" в 2008-м.
В этом году скрывать нечего, так как кризис уже все списал. Поэтому честно говорят - "три миллиона из которых один "социалки".
При этом, директивно было "социалки" намечено 1.8 млн.

Теперь, какие интересные вещи происходят с объектами ввода.

В ходя времени объекты могут прыгать по годам. Была сдача в 2009, стала в 2011. А бывает и наоборот, была в 2010, а стала 2009. Первый прыжок понятен, а вот со вторым много вопросов. Известны адреса (к примеру у СУ-155), которые как бы сданы, а жить в них не получается, потому что до сих пор что-то не подсоединено.

Объекты могут прыгать по параметру вводимых кв.метров. Было 10 тыс.кв.м., стало 12 тыс.кв.м. В принципе - это "ай-яй-яй", т.к. формальные конкурсы и расчеты по "доле города" проводились по первой цифре. Но в том и состоит работа некоторых людей, чтобы "всё утрясать".

Объекты могут сливаться и выделяться. Был мкр.12 Марфино со вводом, скажем, 120 тыс.кв.м. в 2010-2011 гг., а стало 11 отдельных корпусов со вводом в 2009 году т.к. проект переработали из "монолита" в "панель".

Вот всю это механику и приходится максимально тщательно отслеживать. Есть, к примеру, объекты-"фантомы", которые то есть, то нет.

Чего трудно проверить - сколько реально в объекте продаваемых кв.метров. У меня есть некоторое подозрение, что, скажем, в объекте на 10 тыс.кв.м. реально продано 10 500 кв.м.. Человеку говорят так: "по договору у нас квартира 70 кв.м., но реально там 75 кв.м. и вы их оплатите, но оформим мы это дело, когда будем делать свидетельство о собственности". Этот трюк проходит, так как между ГК и свидетельство может пройти от года до четырёх.

Трудный момент - сдача ГК в декабре. Объект не готов, реально ГК проходит, скажем, 20 января, но по бумагам все оформляют 31 декабря. А может и не оформляют. А считать надо.

Подсчет по головам

Mon, 28 Dec 2009 09:43:15 GMT

По Москве (при детальном подсчете) в 2009 году оценочно будет сдано 2 млн. 964 тыс. кв.метров жилья всего.
Сюда входя дома всех видов, которые либо уже сданы либо сдаются (могут быть сданы) в декабре.

Эта цифра может быть подкорректирована в положительную сторону объектами, которые так и не попали в мою базу (к примеру, 3 объекта были вычислены дополнительно в этом году, но не учитывались год назад по итогам 2008 года). И в отрицательную сторону если часть "декабрьских" домов все же уедет на 1 кв-л 2010 года.

Полагаю, что в итоге отчитаются где-то о вводе 2,9 млн.кв.метров. В целом, это, конечно, провал. В 2008 сдали 3,9 млн. Недостающий миллион - это социальное жильё, как ни странно.

Все-таки есть что скрывать...

Mon, 28 Dec 2009 08:23:43 GMT

Несколько месяцев назад я обратил внимание на то, что московские власти старательно шифруют детальные итоги по вводу жилья в 2008 году. В общем-то ранее никогда не замечалось такого шифрования, хоть не совсем вовремя, но итоги подводили и публиковали в виде постановлений или отдельных документов.

Прошел уже год, но по 2008-му так ничего и не всплыло. Шарюсь по сайту ДЖП, наконец-то вроде нахожу данные по социалке (коммерческое жилье я вручную просчитал): "О ходе выполнения постановления Правительства Москвы от 26 августа 2008 г. N 774-ПП"
смотрю, а там в приложении: "В 2008 году и первом полугодии 2009 г. для выполнения городских жилищных программ было направлено 2 907,9 тыс.кв.м."
Ну ёханый бабай! Опять замутили - ну сколько же социалки-то сдали в 2008-м!?

Словом, я считаю, что произошло следующее: в конце 2008 года из-за кризисных пертурбаций к чёрту сорвали ввод социального жилья, хотя строительство велось на бюджетные деньги.
То что предполагалось сдать в конце 2008 года благополучно переехало на сдачу в 2009 год и было, скорее всего, сдано тогда в более-менее приличном объеме. Однако срыв сдачи 2008 года пытаются до сих пор скрыть за общими словами и обобщенными показателями. Потому как, если обратили внимание, федералами ведётся очень ощутимое давление на сектор строительства по городскому заказу. Атакованы ведомства Моносова и Левченко, открыты уголовные дела. Точка давления всё та же: деньги освоены, а подряды недовыполнены.

Дембель-аккорд Абрамовича

Sun, 27 Dec 2009 13:15:50 GMT

Т.Юмашева передает рублёвские сплетни-байки, в частности про Абрамовича:
"А у Ромы дембельский аккорд оказался совсем непростым. Ему, с группой таких же заканчивающих службу товарищей, поручили прорубить просеку в лесу для будущей дороги. Работы – на несколько месяцев. А им домой хочется. Вопрос всем, ну, чтобы вы сделали?

Рассказываю, что придумал Рома. Он поделил лес, который им надо было вырубать, на равные квадраты, и пошел в ближайшую деревню. А там, как обычно, в домах печки, у всех проблемы с дровами. Он сказал, что продает право на вырубку леса на вверенном ему участке. И каждый из квадратов продал. Вся деревня ринулась на вырубку леса. Через два дня вся просека была вырублена. И на третий день Роман Абрамович отправился домой, простившись со своей частью навсегда."

Народ в комментариях и Юмашава (точнее, её райтер) как-то мало обращает внимания на минимум два серьезных преступления в данной байке: организация доступа посторонних лиц на военную охраняемую территорию и организация незаконной предпринимательской деятельности.

Скорее всего это, конечно, байка.
Однако маленький нюанс "забывчивости про законы" многое объясняет в менталитете ныне власть имущих.

Белгородское чудо

Sun, 27 Dec 2009 11:38:28 GMT

Позволю обратить внимание на статью своего старинного университетского приятеля, работающего в "Эксперте".
Это статья "Дом, который построил врач".

Я выделю для затравки ряд одиночных предложений:
- Работает стройсберкасса, где дают кредиты всего под один процент
- строится более 1,1 млн кв. м в год при населении области 1,5 млн человек
- Было скуплено более 13 тыс. гектаров около Белгорода, а в целом в области 26 тысяч
- В Белгороде нашли способы уговорить местных монополистов газа и электричества участвовать в программе самостроя
- Стоимость кредитов весьма льготная: для горожан — 10% годовых, для жителей сел — всего 5%
- Белгородский эксперимент, к сожалению, не тиражируется в других регионах
- Все упирается в вопрос политической воли

Как результат, ср.цена метра в самом Белгороде - ниже 40 тыс.руб./кв.м., дешевле, чем в Перми, Калининграде, Красноярске, Уфе, Туле, Ярославле, Тюмени, Ухте, Кемерово, Иркутске, Волгограде, Хабаровске, Н-Новгороде, Новороссийске и еще дюжине российских городов.

"Это происходит в России. Это происходит не где-то." /Р.Неумоев/

В продолжение темы о вводе жилья-2009

Fri, 25 Dec 2009 14:25:48 GMT

Совершенно неожиданно у ресинского департамента оказался в рукаве мощный козырь. Довольно большое число новостроек ввода-2009 уехало в 2010-2011 года, однако по оставшимся произошло чудо: у ощутимой части этих домов произошло увеличение метража. Скажем, год назад был дом 10000 кв.метров, а сейчас 12500 кв.метров.
То есть, в нынешнем кризисном году подошли максимально либерально к тому, что застройщики строят лишнее. Это дает возможность подоткнуть возникающие дыры во вводе. Круто...

ЗЫ: Ну а главное чудо - это то, что у Дон-строя оказалось введенными в строй в 2009 огромное кол-во ЖК. Это дома на Русаковской, Первомайской, Хорошевском ш., в р-не Алых Парусов, Бирюзова, Пырьева. Просто какой-то невероятный труд донстроевских строителей на благо города в кризисный год.

К вопросу о пузырях

Thu, 24 Dec 2009 06:47:00 GMT

Я здесь порассуждал на тему пузырения московского квартирного рынка.
Кратко, сейчас мы пришли в такое состояние, когда можно оглянуться и четко сказать: произошло то, это и то.

Вообще, хотелось бы узнать мнение читателей моего блога по двум вопросам был ли пузырь в 2008 году на МРН и лопнул ли он в 2009?
То есть, приветствуются ответы: "был, лопнул", "был, но не лопнул, "не был, нечему и лопаться". Ну и какие-то доп.аргументы за пузырь.

Ну что тут можно сказать?

Wed, 23 Dec 2009 09:45:19 GMT

Как говорит народ: им хоть в глаза нассы, а скажут - всё божия роса.
Особенно радует призыв - "Позвоните нам сегодня", действительно ,чего медлить-то? Вдруг оно ещё в два раза упадёт!

Инвест-банки учат нас жить

Wed, 23 Dec 2009 07:36:59 GMT

"Кредит Суисс", поимев печальный опыт вложений в московский девелопмент, решила щупать воду прежде чем соваться в воду.

Пресс-служба этой достойной инвест-компании вылезла на днях с рядом заявлений. Первое из них состоит в том, что "дно" достигнуто. Основание для такого суждения довольно уморительно - мол два месяца цены оставались стабильными, а значит - впереди только рост! Небольшой рост рисуется в 2010 году, а большой - в 2011. Для кучи приплюсовывается в качестве аргументов снижение объёма строительства.

Второе - в том, что девелоперы будут восстанавливаться, а, следовательно, будут расти их акции. Обоснование тоже забавно - мол ведь раньше акции девелоперов стоили в 3-4 раза дороже. Ну не могут же акции продолжать дешеветь!

Я что думаю по поводу такого резко вспыхнувшего оптимизма... Либо "швейцарцы" держат публику совсем за дураков, вопя "налетай! подешевело!", либо у них в верхах как раз дураки и сидят, судя по тому как их развели "Альфа" и "Миракс".

Уровень аналитики у банковского сектора продолжает оставаться ниже всякого плинтуса.

Для истории (прогнозы на 2010 год)

Sun, 20 Dec 2009 09:03:25 GMT

Сохраню-ка я на память этот текстик с прогнозами от бойцов недвижимостного фронта. Через год посмотрим - кто пальцем в небо, а кто в банку с вареньем...
Прогноз стоимости жилья в 2010 г.

Людмила Виноградова /Ведомости 17.12.2009/

Большинство жителей нашего мегаполиса независимо от уровня дохода волнует стоимость жилья в столице. «Ведомости» попросили аналитиков рынка недвижимости спрогнозировать цену квадратного метра московского жилья в 2010 г.

— Константин Ковалев, Управляющий партнер компании Blackwood Нынешнее состояние рынка и экономики в целом дает возможность предполагать, что рынок вступил в состояние посткризисной стабилизации. Это, в свою очередь, позволяет ожидать возобновления тенденций роста цен. Однако говорить о значительном росте цен в ближайшее время пока рано. Очевидно, что в ближайшие год-два активного пополнения рынка происходить не будет, что будет являться результатом влияния финансового кризиса (вынудившего девелоперов «заморозить» свои проекты, либо вовсе от них отказаться). При этом будет наблюдаться тенденция «вымывания» качественных объектов из предложения (это означает, что первыми будут раскупаться объекты с наиболее удачными качественными и ценовыми характеристиками). В итоге, структура предложении может несколько измениться, что напрямую отразится на динамике цен: качественные объекты, цены на которые будут в связи с дефицитом расти более высокими темпами, будут занимать всё меньшую долю рынка, соответственно, средний показатель цены по рынку будет повышаться гораздо медленнее. По нашим прогнозам, основной рост цен на жилье придется на 2-ое полугодие 2010 г. Рост средних цен на рынке жилья Москвы может составить порядка 10-15%, в элитном сегменте — порядка 10%. К концу 2010 г. показатели средней стоимости 1 кв. м на рынке элитного жилья на первичном рынке составят: $18 500 — 19 000 за кв. м, а на вторичном: $24 500 — 25 000 за кв. м. При этом наиболее качественные объекты будут расти в цене опережающими темпами. В 2010 г. средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке может достигнуть уровня $5 300 — 5 600, на вторичном — $6 000 — 6 300.

— Инна Игнаткина, исполнительный директор агентства «МИАН» Отложенный спрос, который начал возвращаться на рынок этой осенью, в следующем году еще более увеличится. Повышающийся интерес к недвижимости приведет к росту цен с темпом, как минимум, на уровне инфляции плюс 5%. Именно такую динамику традиционно показывает рынок недвижимости в период стабильности. Подталкивать цены вверх будет и намечающийся дефицит нового жилья. По нашим прогнозам, стоимость кв.м на первичном рынке недвижимости к концу 2010 г.увеличится, как минимум, на 12% и в среднем составит около 170 000 руб. На вторичном рынке прогнозируется рост цен на уровне 10%-12%. Средняя стоимость квадратного метра в Москве в 2010 г. составит 155 000-160 000 руб. Дополнительным стимулом для удорожания жилья послужит и постепенное восстановление рынка ипотеки — снижение размера первоначального взноса до 10-15%, уменьшение процентных ставок по кредиту, что предоставит большие возможности россиянам для приобретения жилья. — Лидия Гречина, директор по маркетингу Корпорации «ИНКОМ» В ближайший год рынок вторичной городской недвижимости будет постепенно выходить из кризиса, активность покупателей постепенно расти. Значительного скачка цен в ту или иную сторону ожидать не следует . На наш взгляд, средние цены останутся стабильными, не превысив отметку $6-6500 за кв. м вторичной жилой недвижимости. Типовое жилье в столице сохранит средние цены в диапазоне $4300-5000 за кв. м. Типовое жилье в области сохранит средние цены в диапазоне $2400-2800 за кв. м. Жилье бизнес-класса: в Москве $6500-7500 за кв.м, в области $2500-2900 за кв. м. Элитное жилье: $7800-8600 (в Москве), $2700-3000 в Подмосковье. — Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.ru В 2010 г. будет наблюдаться стабилизация цен на квартиры в Москве. Ни заметного роста ни заметного снижения цен на квартиры в эконом — классе я не ожидаю. Стоимость кв. м в этом сегменте составит $4000, но возможны колебания, как в сторону снижения, так и в сторону роста на 5-10% по итогам следующего года. Более существенная коррекция цен возможна по ряду причин в дорогих сегментах жилья: бизнес и элитном. Во-первых, они подешевели в меньшей степени. Во-вторых, именно в этом сегменте никогда не было ограниченного предложения, потому что строили последние 5 лет в Москве именно жилье бизнес-класса. В-третьих, это был самый дорогой сегмент жилья, и если до кризиса росло число людей, готовых его покупать, то в нынешних условиях, когда произошло снижение доходов у многих бизнесменов и топ-менеджеров, число способных такое жилье приобретать снизилось и этот сегмент больше всего пострадал в плане платежеспособного спроса. Падение цен на квартиры бизнес и элит класса может составить 15-20%.

- Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty На рынке жилой недвижимости мы прогнозируем в 2010 году среднемесячный рост цен во всех сегментах на 1-1,5%. Таким образом, предполагаемый диапазон цен может быть следующим: на элитное жилье — от $15 000 до $70 000 за кв.м, в зависимости от сочетания различных характеристик в отдельной квартире или доме, жилье бизнес-класса — от $6000 до $15000 за кв.м, эконом-класса — от $3000 до $6000 за кв.м.

— Андрей Уфимцев, директор по продажам компании «Новое Качество» Перспективы рынка в новом году сохранят свою неопределенность. В I квартале 2010 г. мы ожидаем завершения этапа стабилизации и начало роста, как долларовых, так и рублевых цен. К концу 2010 г. среднерыночные цены на бизнес класс и элитку могут подрасти на 5-10%, достигнув уровня 17 900 — 18 750 $/кв.м на первичном рынке и 19 600 — 20 550 $/кв. м на вторичном рынке. Если же при повышении цен в I квартале 2010 года спрос снизится, то в первой половине года мы будем наблюдать противостояние участников рынка. Продавцы будут наполнять рынок позитивными новостями и плановым ростом цен по своим объектам, а покупатели войдут в фазу ожидания, что приведет к отсутствию сделок на рынке и росту отложенного спроса. В результате рынок может повторить сценарий 2008 года, и к осени застройщикам придется открыто снижать цены, чтобы стимулировать спрос. Но, не зависимо от того, по какому сценарию пойдет развитие рынка элитного жилья Москвы, можно точно сказать, что он будет характеризоваться сильной дифференциацией. Рост в первую очередь коснется качественных квартир в домах с хорошим расположением и видовыми характеристиками, чья цена будет соответствовать их качеству. В то время как ликвидность переоцененных квартир значительно снизится.
- Александр Пыпин, руководитель Аналитического Центра ГдеЭтотДом.РУ При сохранении текущей макроэкономической ситуации мы ожидаем ценовую стабилизацию на вторичном рынке жилья в Москве в первой половине 2010г., а во второй половине года — рост цен, который не превысит уровень инфляции больше чем на 5%. К концу 2010 г. квадратный метр на вторичном рынке в Москве будет стоить не 140 000 руб (как сейчас), а 155-160 000 руб. Эконом-класс жилья в Москве в 2010 г. будет стоить 135 000 руб. за кв. м, а бизнес-класс — 170 000 руб. за кв. м. На первичном рынке в Москве стоимость квадратного метра также может вырасти до 155-160 000 рублей. В Подмосковье по итогам 2010 г. рост цен, скорее всего, будет на уровне инфляции (10%) и к концу года они составят 70-75 000 руб. за кв. м на вторичном рынке (сейчас 65 000 руб.). В общем максимальный рост будет в сегменте эконом-класса, минимальный в бизнес-классе — на 5%-10% меньше, чем в экономе. А ситуация в элитном зависит больше от политики, чем от экономики. Например, смена столичного правительства или безвизовый режим с Европой могут обрушить реальные цены сделок в этом сегменте.

— Владислав Луцков, Генеральный директор Аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ» В целом, безусловно, рынок имеет тенденцию к росту, в виду нескольких факторов. Первый фактор — это коррекция цены, которую мы наблюдали последние 13-14 месяцев, и накопленный за это время отложенный спрос. Другой фактор — это все возрастающий дефицит объемов жилищного строительства. На сегодняшний день все объекты первичного рынка, пользующиеся спросом, находятся на завершающей стадии. Но при этом рост цен будет сталкиваться со значительными макроэкономическими ограничителями. Во-первых, кризис еще нельзя назвать завершенным, и негативные настроения и ожидания еще присутствуют как в целом в экономике, так и в отельных отраслях. Эти негативные ожидания клиентов рынка недвижимости в 2010 г. могут продолжать формировать отложенный спрос. Кроме того, кризис существенно сказался на текущих доходах потребителей: они, безусловно, упали и это тоже поддерживает отложенный спрос. И конечно, весомый фактор — сокращение объемов ипотечного кредитования и высокие процентные ставки. Поэтому, несмотря на то, что рынок имеет тенденцию к росту, следующий год, скорее всего, будет годом стабилизации цен и роста количества оборотов. Это будет характерно как для первичного, так и для вторичного рынка. Поясним, что мы в данном случае понимаем под стабилизацией цен — стабилизация означает то, то что изменения цен будут в течение года колебаться в районе плюс-минус 5% от нынешней среднемесячной цены конца года (ноябрь-декабрь), как на первичном, так и на вторичном рынке — в сегменте бизнес- и экономкласса. Не исключен и вариант роста цен как на первичном, так и на вторичном рынках, по этому сценарию к концу следующего года цены будут выше нынешних примерно на 10%.

-Андрей Бекетов, независимый аналитик рынка недвижимости (АРН) В следующем году будет незначительная коррекция цен на недвижимость от 5 до10% вниз, и это скорее связано с возможным изменением курса доллара. По моим прогнозам, нет явных предпосылок ни для роста, ни для падения цен на недвижимость. Возможна незначительная коррекция цен во всех сегментах, но больше всего падение цен произойдет в эконом-классе на 5-10% и стоимость кв. м будет составлять $4000. Цены на жилье бизнес-класс снизятся на 3-8% и составят $7000. Элитный сегмент жилья меньше всего снизится в цене по сравнению с остальными сегментами, буквально на 2-5% , по моим прогнозам стоимость составит $14 500-14 800 за кв. м. Спрос на клубные дома со своей территорией всегда будет, редко бывает, что бы в таких домах квартиры были не распроданы. Мнения экспертов расходятся в оценке стоимости кв. м московского жилья на следующий год. Одни эксперты прогнозируют рост цены на элитную недвижимость, другие возможность ее снижения. Так же нет общего мнения и об уровне цен на жилье эконом-класса. Каковы будут реальные цены в 2010 г. покажет время.

Укатали сивку крутые горки

Sun, 20 Dec 2009 07:36:17 GMT

Сегодня уже 20-е декабря, а последняя запись в блоге г-на Полонского датируется 3 ноября. Не потянул. Да, блог вести - это тебе не монолиты клепать!

Риэлторы погибли на боевом посту

Sun, 20 Dec 2009 07:10:48 GMT

Как сообщил "ИТАР-ТАСС" начальник пресс-службы столичного Управления МЧСЕвгений Бобылев, возгорание в пятиэтажном доме на улице Пятницкой, полуподвальное помещение которого занимает офис агентства недвижимости, произошло вчера вечером. Площадь пожара составила 100 кв. метров. "Погибшие - четыре сотрудницы агентства, которые, по предварительным данным, отравились продуктами горения", - сказал представитель МЧС. По предварительной информации, в офисе был всего один выход, отделанный сгораемыми материалами.

Величие депрессии

Fri, 18 Dec 2009 07:21:24 GMT

Как нередко бывает, к ваянию этой «стены текста» меня подтолкнул последний разговор с одним предпринимателем. Его бизнес сейчас расширяется в регионы. Расширяется за счет того, что там образовались «дыры», связанные с тем, что ушли или исчезли (обанкротились) его конкуренты. И расширяется в небывало благоприятных условиях – резко упали цены аренды складских и производственных помещений, грузчики работают за 8 тыс.руб./мес., а зарплата топ-менеджера средней местной фирмы - 15 тыс.руб./мес. (т.е. такого можно нанять директорствовать региональным подразделением).

Отчего же регионалы ждут прихода очередного «москвича», который заткнёт эти дыры, наладит бизнес, создаст рабочие места? Почему сами-то ничего не готовы делать? Ведь затраты-то у них всяко ниже будут, чем у приезжих. Объясняют этот феномен регионалы довольно просто: нет соответствующих людей, которые бы подняли брошенное ранее знамя, которые бы рискнули занять необходимые деньги под залог своих скромных квартир, машин и прочего. Такие люди были, да все уже давно либо в Москве, либо во власти, либо за границей. А оставшимся никому ничего не надо, кроме зарплат, позволяющих прокормить семью.

На этом месте я бы советовал на время позабыть про наши бедные регионы, запастись поп-корном и посмотреть 45-минутный фильм про Великую Депрессию, рекомендованый Полонским.

Фильм действительно стоит и поп-корна и 45 минут потраченного ремени. Он вскрывает одну важнейшую деталь, о которой забывают постоянно все те, кто анализирует причины и истоки современного кризиса. Это идейная составляющая. Отвечающая на вопрос – ЗАЧЕМ!?

Зачем дёргаться? Ведь гораздо легче сидеть и ждать, пока не придёт дядя и организует рабочие места с приемлимым уровнем зарплат.

Вот один момент фильма. Обратите внимание на факт разорения фермерских хозяйств Америки во времена ВД. Казалось бы – в городах гигантский спрос на еду (там голодают), у фермеров налаженное хозяйство, да тут ещё куча новых батраков – новых безработных, готовых работать за гроши. Богатей! В крайнем случае, плюнь на все и просто выращивай ровно столько, сколько нужно твоей семье на прокорм. Ан нет. Разоряются.

Я порылся по литературе и быстро нашёл причину. Долги и кредиты. Фермерские хозяйства США/САСШ в начале 20-го века активно развивались, кредитовались и налаживали массовое производство. Перед ними открылись рынки сбыта в Европе. Богатей, колхоз! Они и богатели, кредитовались и богатели. Снова кредитовались. Над ними властвовала та самая идейная составляющая.

Подумайте, вот я – техасский фермер. Я знаю, что всю жизнь я буду пахать эту землю. Зачем мне все эти деньги, ведь я Техас не покину, я уйду в эту иссушенную солнцем землю. Мои дети унаследуют всё тоже. Всё что мне и им нужно – это еда, земля и свобода.

Но техассцы были под властью идеи обогащения. Они кредитовались, расширяли производство, выращивали в десятки и сотни раз больше того, что им требовалось самим.

А потом расплата. Простая до арифметичности. Установившаяся себестоимость была, скажем, 10$ за тонну зерна. После начала ВД платежеспособный спрос упал до $6. Это нормально. А себестоимость упала всего до $8. Потому что – кредиты остались всё теми же и проценты никуда не делись. Ты можешь вообще ничего не делать, но кредитная нагрузка теперь уже виртуальной тонны остаётся, скажем, $3. И эти деньги надо платить банкам. То же самое, кстати, имело место для нашенского девелопмента, о чём я не раз писал ранее.

Почему фермеры бросали землю? Грузили скарб и ехали в города на подённую работу и пособия?

Потому что ныне у них не было ответа – ЗАЧЕМ. Богатеть стало невозможно. Чего теперь пластаться здесь?

Перенесёмся в нынешнее время. Обратите внимание, что поиск новой идеи глобализированного мира начался задолго до 2007-2008 годов. Вся беда в том, что её так и не нашли.

Это раньше было просто. Было отдельное государство и на крайний случай можно было найти внешнего/внутреннего врага. Война – идеальный выход из проблем экономики. ИДЕАЛЬНЫЙ. Вдумайтесь с это слово. В нём ответ. Идея.

Германия: Михель, да ты не можешь сейчас разбогатеть. Мы в экономической заднице. Но есть евреи. Их надо мочить. Они во всём виноваты. Ты – носитель арийской крови, размножайся! Работай! Это нужно великому рейху. Записывайся в штурмовики, изобретай реактивный двигатель, делай военную карьеру, строгай детей. Только не сиди на своей толстой жопе.

СССР: Иван, да у нас голодно. И пока лучше не будет. Но всё в твоих руках. Записывайся в ОДВФ, садись на самолёт. Качай мышцы, становись атлетом. Вступай в партию, будь активистом, мочи кулаков. Помни, мировой капитал жаждет развязать против нас войну. Страна должна стать сильной. Пятилетку – в четыре года! Только не лежи на печи, родной.

Англия: Том, проснись. Тевтонец попирает моря, завоёванные твоими предками. Потеряем моря – нас удушит голод. Вспомни английскую гордость и честь. Встань и иди. Армия и флот ждут тебя. Промышленности нужен твой ум и твои силы. Владей, Британия, морями! Только не пропивай в пабе последние пенсы.

А теперь – задумайтесь, что бы вы сказали людям в 90-е годы? Когда кое-кому стало ясно, что глобальный кризис не минуем. А чего сказать, когда враг-коммунизм развалися ослизлой кучей? Тогда придумали международный терроризм. Саддам, Бен-Ладен, 11-е сентября. Похоже, только такой глобализированный враг мог хоть немного сплотить капиталистов, заставить их на время отказаться от экономического эгоизма. Впрочем, ненадолго.

И вот теперь встаёт снова всё тот же проклятый вопрос – ЗАЧЕМ? Зачем шевелиться-то, барин? Ну кризис, чего дальше-то!?

По-хорошему, публику бы напугать как следует. К примеру, глобальная экологическая катострофа (отсюда растут ногу и глобального потепления). Супер-СПИД какой-нибудь (как выяснилось, грипп не канает).

А ещё лучше – омоложение. Или захват Марса. Ну хоть что-нибудь, чего можно было водрузить над массами и заставить их пахать, хотеть, трахаться, организовывать, зарабатывать.

Потому как иначе – депрессия со всеми вытекающими последствиями. Человек, долго пребывавший в депрессии, болеет. Зачастую, серьёзно. Реакция организма. Чего же хотеть от экономик и государств? И фашизм, возможно, ещё не самое худшее заболевание в нашем случае.

Чем отличились двухтысячные годы? Ничем. Вообще ничем. Они пустые. Ни одного гениального фильма. Ким Ке Дука на полном серьёзе считают лучшим. Полный швах в музыке, последняя сформировавшееся мировое музыкальное течение (World Music) было пятнадцать лет назад. Все т.н. «звёзды» - продукция скрипящего поп-конвейра. Лучшими философами стали считать, кг-хм, политиков, дошло до того, что «нобеля» стали выдавать им авансом. В науке – голяк. Попробуйте вспомнить хоть одно открытие, которое встрепенуло бы мир.

Истинная причина кризиса не в дерривативах. И не гигантском долге США. И не в высокорискованной ипотеке. И не в издержках глобализационного роста.

Причина в том, что люди перестали знать – ЗАЧЕМ.

И никому ничего не стало нужно, кроме тёплого корыта. А, значит, депрессия неминуема. Расплата за депрессию у мирового общества, в конечном итоге, одна. Это война.

Миракс жил, Миракс жив, Миракс будет жи...

Thu, 17 Dec 2009 07:56:17 GMT

Ну как не верить в эту компанию, когда она открывает такую чудесную вакансию:

"Корпорация МИРАКС открывает новую вакансию юрисконсульта на проекте Astra Montenegro. Место работы - Черногория.

Кандидат: возраст от 27-35 лет готовый переехать на интересную работу в другую страну ... готовый к переработкам, способный "вписаться" в небольшой коллектив"

ЗЫ: У меня в жизни была когда-то возможность тоже уехать в одну полуэкзотическую страну на работу, но ... не сложилось.

Слон кита или кит слона?

Wed, 16 Dec 2009 19:13:31 GMT

Чертовски интересная новость прошла по РБК, а я и не заметил.
Дело даже не в том, что федералы подняли руку на высшее московское чиновничество (а Моносов и Королевский относится именно к этому рангу, Левченко - чуть меньше), а в том, что делу дали ход в самое непростое для Мостройкомплекса время.

Дело в том, что там всегда было материалов для целой пачки уголовных дел. Однако, в ход эти материалы не пускали, держали до "момента". И что? Момент настал?
Если заарестуют/засадят того же Королевского, то это прямое указание на полную чистку московской конюшни вплоть до самого верха

С другой стороны, лучше момента и не придумаешь, если задумали полный переход активов из одних рук в другие.

Первый проход

Tue, 15 Dec 2009 07:17:50 GMT

В рамках упомянутой постом ниже работы обработал то, что, так сказать, лежит на поверхности по новострою.
В 2009 сдано как минимум 900 тыс.квм. комм.жилья из которого примерно половина - дома, которые должны были быть построены в 2007-2008.
Более 800 тыс. "уехало" в 2010-2011 года.
Неясна судьба примерно еще 615 тыс.квм. Эти дома строились (по крайней мере на бумаге), но на рынке за редким исключением не проявлялись, поэтому - что с ними будет выяснить крайне непросто.

На пике в Москве строили примерно 3000-3200 тыс.квм. коммерческого жилья.

Итоговая работа по новострою

Sat, 12 Dec 2009 21:48:55 GMT

Дан старт работе по новостройкам всего 2009 года. Планирую закончить 10 янв.2010 г.

Отправная точка такая: по Москве в прошлом году планировали за весь 2009 год построить 4млн. 655,4 тыс.кв.м. Из этого:
коммерческого жилья на 2 млн. 453 тыс.кв.метров
ведомственного (ФСБ, МЧС, Альфа, МО РФ, МИД, ФСО) на 205 тыс.кв.м.
Остальное - социалка.

В процессе осмысления событий осени 2008 года планы были уменьшены примерно так: 2 млн. - коммерческая часть, 1.1 млн. - социалка.

Не так давно рапортовали, что возвели 1.5 миллиона в сумме за три квартала. Но сюда приплюсовано то, что должно было быть сдано в 2008 году, но переехало в 2009-й.

Встаёт вопрос - что будет по итогам года? Я предварительно полагаю, что будет около 1,1 млн. социалки/ведомственного и 700 тыс. коммерческого. Это из намеченных ранее 4,655 млн. И где-то, наверное, тысяч 300-500 - это переехавшие дома прошлого года. То есть, итоговая сумма стройки выйдет в районе 2,2 - 2,4 млн.кв.м.

Осталось только все точно проверить по конкретным адресам. Сдано/не сдано/перенесено на 2010-2012 гг.

Медвежья ловушка

Sat, 12 Dec 2009 20:17:21 GMT

Пошли первые сведения по ситуации с новостройками в декабре.
Осенний спрос пошёл на спад. Публика категорически не желает брать товар, если на него нет ощутимых новогодних скидок.

Пока я не начинал обсчёт точных цифр реализации по сентябрю-декабрю, но думаю, что картинка будет примерно такая (примем август 09 за 100%):

авг.09 - 100%
сент.09 - 150%
окт.09 - 140%
ноя.09 - 100%
дек.09 - 70%

Фактически, на рынок пришла порция летне-осенних денег (по контрактам за нефть-газ Европе, в первую очередь), побурлила и отхлынула.

Что-то похожее происходит и на вторичном рынке:
сент.09 - 4431
окт.09 - 5540
ноя.09 - 4941

Здесь надо учесть, что регистрация в Москве - это около месяца. То есть, сентябрь - это сделки за август, октябрь - это сделки за сентябрь. Ну и т.д.

Минус 30 этажей.

Thu, 10 Dec 2009 12:14:22 GMT

Промелькнула новость о том, что в Мираксовской башне "Федерация" подрезали проект на 30 этажей. Теперь там не будет суперотеля "Хайятт". Компания может спокойно подсчитать убытки (конструкции рассчитывались под вес этих этажей, проектирование тоже кушало денежку и пр.). Но я хотел бы написать немного о другом, чем о проблемах Полонского.

Вот смотрите, башня запущена была в проектирование отнюдь не за год до кризиса. И строить бошню собирались не пару лет. То есть, этот проект обязан был учитывать долгосрочные тенденции. К примеру, постоянная нехватка гостиничных мест в Москве в пиковые периоды вызывает необходимость проектировать и строить отели. Наверняка, отсюда и растут ноги у этого "Хайятта". Теперь вопрос - что случилось такого, что через 5 лет этот отель не будет востребован? По сути, ничего. Кризисы приходят и уходят, а деловая активность остаётся. Значит, ошибочка где-то в другом месте, а не в недосчёте наличия кризиса.

Итак, между моментом приобретением площадки и концом продаж/сдачи в аренду последнего метра недвижимости проходит большой срок. Кроме срока проходит ещё большое число рук и голов, которые касаются проекта на разных стадиях. Классика нашего российского девелопмента: в отдел продаж приносят чертежи проекта и говря -"вот это вы должны продавать в ближайшее время не ниже такой-то цены". После чего начальник отдела продаж хватается за голову и начинает дёргать власы и клясть разработчиков. Потом бежит к директору и доказывает, что "это" кроме как по жуткому демпингу продавать нельзя, надо всё к чорту переделывать!". Знакомо?

А почему так? Да потому, что у истоков проекта стояли совсем другие люди, которые к продажам, как правило, вообще не имеют отношения. Но и отдел продаж не должен заниматься проектированием, это не его работа. Для решения данной проблемы создаётся, по-хорошему, важная прослойка. Назовём её отдел контроля и оптимизации проектных решений. Задач у него три: первая - это написать для данной площадки концепцию, которая ляжет в основу проекта планировки. Вторая - это написать техзадание проектировщикам, которое ляжет в основу проекта застройки и конкретных проектов зданий. Третье - это адаптировать текущий проект к изменяющимся реалиям рынка.

Такой отдел состоит, минимум, из двух сильных (и высокооплачиваемых) специалистов - маркетолога и архитектор/проектировщика. К ним ещё нужно добавить 1-2 тех.работника. Эту тусовку нужно содержать, предоставлять им рабочие помещения, заботится о профессиональном росте и т.п. Дорого? Конечно, дорого. Но сносить 30 этажей из проекта ещё дороже.

Подобных отделов практически ни у кого нет (по крайней мере сейчас). Только самые продвинутые компании имеют что-то подобное. Причина проста - у большинства контор нет постоянного большого числа реализуемых проектов, чтобы обеспечивать постоянной работой этот отдел. Только "крупняки" могут позволить себе такую роскошь. Обычно подобными вещами занимается на коленке директор по развитию, зам.директора по рекламе и маркетингу, ну и прочие подобные спецы. Занимаются в свободное от основной обязанности время.

Одно из иных решений - привлечение консалтинговых фирм высокого уровня. В принципе, в коммерческой недвижимости этот бизнес довольно развит. В жилье - нет. По крайней мере, я не знаю ни одной конторы адекватной задаче, скажем, оптимизации проекта "Федерация". Взять - возьмутся, кушать-то все любят. Но адекватности не добиться. Это я говорю по опыту общения с лучшими типа "Найт Франка". Нынешние консалтеры - это ребята уровня 12-этажного дома в Фурманном переулке. У них, как правило, неплохо с маркетингом, средне с аналитикой и плохо с проектированием. Поэтому, консалтеров привлекают только на отдельные этапы жизни проекта. К примеру, перепроектирование/перепозиционирование, разработка концепции, оптимизация готового проекта.

С другой стороны, консалтеры крайне заинтересованы в полном сопровождении проекта, вплоть до реализации. То есть, идеально, когда консалтер сам придумывает - что построить, под каким соусом, с каким ассортиментом, он управляет брендингом и рекламой, да ещё и сам эксклюзивно торгует. Вкусно? А то!

Такое иногда бывает на уровне одного элитного/полуэлитного дома. И то, анекдотов здесь хватает. Помню, как была презентация одного дома на Полянке (кажется, "Онегин"), когда пришедшим раздали листики А4 с отпечатанными цветными картинками проектных зарисовок дома.

Ну это ладно. Напоследок я скажу о другом.
Вот сейчас прошёл водораздел. Практически все проекты, которые лежат сейчас на бумаге устарели. Сменилась экономическая "подложка" проектов. Резко сменилась маркетинговая ситуация - попробуй-ка поторгуй забором, когда вокруг тебя бегают-предлагают квартиры в сданных домах. В меньшей степени сменились технологии.
Помнится, в Москве насчитывали 8-9 млн.кв.метров проектов в "бумаге". Это только жильё. Огромнейший пласт оптимизационной работы. Невероятный просто. Второй такой нескоро случится. Думаю, отличное поле для пост-кризисного старт-апа, тем паче, что вокруг ещё полно неприкаянных спецов, архитекторов без заказов, проектировщиков без работы.
Делай контору, набирай пипл, рекламируйся-продвигайся и вперёд!

Свистопляска

Tue, 08 Dec 2009 19:32:18 GMT

Центробанк спрятал ручки за спиной и сказал, что за курс он теперь не отвечает. И вааще.
Курсу сразу стало хорошо и весело - доллар за день подскочил на рупь, а потом ещё... А если ещё вспомнить, что тут недавно вроде как печатный станок запустили, то...

Словом, одни из продавцов квартир (я сейчас рассматриваю 4 штуки) тут мне заявили, что уже повышают цены. Квартира у них не простая, коммуналку с двумя счетами и убитым подъездом. Но повышают. Слава богу, что пока одни такие.

Бедному ИРНу придётся объяснять - почему это так вдруг за неделю долларовый индекс ИРН резко пошёл вниз. Опять придётся про техническую составляющую рассказывать.

ЗЫ: В этот понедельник-вторник на сайте ЦБР уже должны опубликовать М2 на 1-е число, а также данные за октябрь по депозитам и ипотечной задолженности. Но пока пусто. Меня подзуживает любопытство - неужто есть чего скрывать!? Если М2 скакнуло вверх за ноябрь, то это ведёт в конечном итоге (если рубль не отыграет падение взад) к тому, что мы за декабрь будем иметь ощутимый рост рублёвых цен.

Квартирный вопрос, кстати, отнюдь не связан с жильём

Mon, 07 Dec 2009 18:06:44 GMT

Я, честно говоря, практически не знаю в Москве людей, которые бы были 100% довольны жильём.

Вот как пример, некий относительно богатый мой приятель. В далёкие 90-е годы он мечтал об отдельном от родителей жилье, чтобы в новом доме, хорошая семейная квартира. Пару лет попахал, купил "трёху" в хорошем районе, вроде как в новомодной тогда "тэшке". Пожил там с женой и с ребёнком, но пришёл к выводу, что в такой тесноте жить нельзя. Следующая его квартира была "четырёшка" в монолите в ЗАО. Но и там он не прижился, поскольку к тому времени пришёл к выводу, что в этом городе жить нельзя. Купил здоровый коттедж в МО, но и там счастья не обрёл, поскольку 2 часа на работу ездить в одну сторону - отнюдь не камильфо. О чём он сейчас думает - точно не знаю, но пофантазировать можно.

Всё дело, видимо, в том, что квартирным вопросом по сути рулят амбиции и конкуренция. Как пример, некая абстрактная семья жалуется но то, что в Москве жить им негде. Либо тесно, тёща и всё такое. Либо хозяин квартиры каждый месяц денег хочет. Но на банальное предложение продать то что имеется здесь и купить роскошный и экологичный бревенчатый дом в посёлке городского типа Клюевский - на тебя замашут руками. Как можно! Мы же не быдло там какое-нибудь, у нас мальчик надежды подаёт в спортивной гимнастике, девочка очень умная, уровня МГИМО ка минимум и мы маникюр по субботам привыкли делать!

С другой стороны, этой семье никто 250-метровую квартиры в пойме Крылатского предоставлять не собирается. Хотя там таких квартир много. Да только все они заняты. И, не дай бог, освободись одна по причине свиного гриппа, то тут же найдётся желающий с таким пухлым портфелем "зелени", что ни в сказке сказать, ни пером описать. А нашей семьи портфель, конечно, есть, но "зелени" там наверное отродясь не водилось, кроме укропа, купленного как-то по дороге.

Десять лет назад вовсю струячили Южное Бутово. Миллион метров. По всем газетам этот жупел ходил - мол, гаже места чем юбутово и придумать трудно. Но раскупили. И выстави там сейчас кто квартиру по тогдашним ценам., то желающий найдётся ровно через полторы секунды. Заплатит и ещё букет роз поднесёт.

Конкуренция вообще очень важна для понимания того, что происходит вокруг. Она повсюду, и на каждой точке её отметина найдётся. Как говаривал один мой знакомый - утром я, садясь в машину, одеваю доспехи, опускаю забрало и только потом еду на работу. Потому что есть полно желающих проехать до офиса быстрее чем он, запарковаться там, где он привык оставлять машину, заработать те деньги, что зарабатывает пока он, купить то в магазине, на что заглядывается он (только опусти чутка цену!). Все хотят места под солнцем, солнца, а также желательно ещё и тенёчка про запас.

В квартирном вопросе конкуренция достигает максимального накала по той причине, что квартира/жильё - это первичный жизненный ресурс. В одном ряду с едой. И сюда бросают все усилия, работают годами только на это. И, едва только удовлетворив эту первичную нужду, человек уже недоволен качеством этого удовлетворения. В нём просыпаются "амбиции". И эти амбиции снова гонят его в круг конкуренции. Те, кто проигрывает эту борьбу, стенают на невыносимые жилищные условия. Много-много лет назад у меня была девушка, которая на полном серьёзе утверждала, что вся жизнь её отравлена ничтожной однокомнатной квартирой, которую они делят с матерью. Глядя на её, я вспоминал чудную семью с 4-мя детьми проживавшую в 12-метровой комнате в общежитии ГЗ МГУ. По 2 метра на нос.

У моего приятеля из самого первого примера - почти 200 метров на нос. Но, думаю, он считает свой квартирный вопрос не до конца решённым. Ведь нужно приберечь по хорошей квартире на каждого ребёнка. А то вот вырастут - где им жить, спрашивается!?

объявко

Sun, 06 Dec 2009 19:53:10 GMT

Возвращаясь с концерта Юли Тузовой в голову ко мне заползла почему-то идея такого рекламного объявления, хотя концерт был в точности по другую сторону добра и зла: