О недвижимости от Юрия Кочеткова

Делаю аналитические отчеты и исследования (в т.ч. на заказ) - http://www.nepochta.ru/real/
Веду блоги (мой блог на М2.Ру: http://ukochetkov.m2.ru/blogs/ и на ИНВЕСТКАФЕ http://investcafe.ru/blogs/kochetkov/)
Копирайтинг - пишу на заказ статьи по недвижимости, делаю контент сайтов и т.п.

Для тех кто не может выбраться из стресса, усталости - рекомендую http://rosenmethod.blogspot.com/p/blog-page_6743.html

Наконец, всегда готов рассмотреть вакансию по созданию и управлению отделом маркетинга/PR в недвижимостных компаниях.
Есть в разработке система по сопровождения деятельности девелоперской компании (продажи/PR/реклама/оптимизация проектов)
 

Где-то год назад я предсказывал сильную инфляцию по итогам карантинного периода. И, как следствие, скачок курса доллара вверх. И если первая часть этого предсказания частично сбылась, то вторая – не очень. Это очень необычный, нестандартный момент.
Инфляция у нас похожа на распираемый давлением шар, из которого то там, то там хлещут струйки воды. Сильный рост цен я вижу у нас на коллекционном рынке, отдельные продукты крепко «выстрелили вверх», стройматериалы, квартиры, почтовые расходы. В среднем, впрочем, рост цен умеренный, типа «плюс 4 намеченных процента» с поправкой на известное лукавство нашей доморощенной статистики. Не вижу особого роста на мясо, на услуги такси, еще там где-то.
Интереснее с долларом. Отросшие цены на нефть позволяют государству сдерживать курс на уровне 75р./доллар – работает «бюджетное правило». А с другой стороны – на доллары попросту... нет спроса! Вечнозеленый традиционно нужен гражданам для двух целей – аппетитно потратить его на загнивающем Западе и азиатских курортах, либо для сбережения накоплений. Первый вариант нам обрезал всемирный карантин. Даже если у вас есть мультипаспорт, все равно всё не так. Как заметил один френд – «от опустевшей Венеции уже нет той радости, что была».
Со сбережениями накоплений тоже не всё путём. Карантинный скачок (с 63 до 75) был кратковременным, а дальше доллар встал. Параллельно совсем рухнули проценты на валютные депозиты. Банкам тоже не нужны доллары – ведь они их раньше продавали с наценкой отправляющимся заграницу туристам.
Спроса на доллары, видимо, совсем не стало. Как результат, нет и роста курса за пределами того, что нам рисует Центробанк из своих личных соображений.
Учитывая то, что мы сейчас находимся в аналоге «эпохи советского застоя» нетрудно предсказать дальнейшее развитие сюжета. По сути, у нас сейчас «60 копеек доллар» - советским гражданам долларсы были не особо нужны, и что там государство рисовало – тому и верили.
В ближайшую перестройку (или оттепель, тут есть варианты), а она явно назревает, произойдет одномоментный переход от «60 копеек доллар» к «6 рублей доллар». Прозревшее население ринется к обменникам, ну далее по списку...
Словом, мне текущая ситуация представляется крайне искусственной и накапливающей дисбалансы.
PS: Ранее я писал, что в ближайшее время усилится контроль за рублями граждан и курощение их доходов. Из новостей по этой теме – намечаемая ЦБ цифровизация рубля, это довольно веский шаг, так как, к примеру, автоматизирует контроль крупных покупок.

Кристофер Нолан сделал отличное кино. Только оно нечестное. Показанный в нём мир невозможен. И вот почему...



Представим, сидел Вася Ньютонов под веткой яблони, упало ему на голову яблоко, Васю осенило – и он изобрёл бяку. Большую бяку, от которой нашему миру стало очень плохо. И вам, дорогой товарищ, вне зависимости от цвета кожи теперь надо мир спасать, так как только у вас есть карманный инвертор Кристофера Нолана, что позволяет двигаться вспять времени. Ну, примерно как в фильме «Довод».

Формализуем задачу: в момент времени t2 миру совсем плохо (океаны взорвались, а реки высохли) и вы разворачиваетесь вспять, что в момент времени t0 сорвать то самое яблоко с ветки до его падения Васе на голову в момент времени t1. Не будет удара яблоком по голове= не будет Васей изобретена бяка = мир спасён.

Постановка вопроса: изобретите последовательность действий, которые решили бы эту задачу и оказались бы непротиворечивы законам физики реального мира.

( Collapse )

3,5 года назад, когда вся каша с проектным финансированием и эскроу только заваривалась, я спросил г-на Тимофеева на одной из пресс-конференций – как поведёт себя вся система в условиях кризиса и обвала поступлений на эксроу-счета. Получил, кстати, довольно внятный ответ тогда, хотя и отдававший теорией.
Пришло время на практике посмотреть – как оно всё будет. Для иллюстрации разверзшегося ПЦа я взял один раскрученный премиальный объект, данные от Dataflat.Ru. Четыре месяца там «караул, тушите воду!», как мы видим.

Вопрос – как поведёт себя банк, открывший проектное финансирование, в условиях подобного обвала поступлений на эскроу? Во-первых, в договорах обозначено, что процентная ставка зависит от наполняемости эскроу-счетов: хорошо наполняются – меньше ставка, плохо – больше ставка. Во-вторых, за прошедшие 4 месяца ощутимо выросла себестоимость стр-ва. То есть, открытой кредитной линии теперь хватит на меньший объём стр-ва, надо, получается, наоборот больше денег заливать в проект.
Что делать застройщику я б-м понимаю: держать покер-фейс, надеяться, что всё рассосётся и подворовывать потихоньку, пока банковский кошелёк ещё раскрыт. Хотя один, поняв уже, что не рассосётся и не спрыгнуть, приставил дуло к виску.
Но что делать банку?
Менять застройщика на проекте? Бессмысленно.
Поднимать процент по кредиту? Ещё больше утопишь экономику проекта.
Продать кому-нить? Но ведь никто и не купит.
Доставать золотой пистолет из сейфа? Так вроде у банкиров не принято.
Вообще, вся эта история про проектное финансирование на случай кризиса подстрахована самым негодным образом, о чём тогда и говорил Тимофеев. У застройщиков за долги будут забирать проекты, банки, получив на баланс токсичные активы, будут клянчить  у правительства докапитализацию. А всем не дадут, разумеется.
Ну, а кто будет достраивать проекты? Дед Пихто, надо полагать.
К счастью, дольщикам из компенсационного фонда выплатят компенсации до 10 млн. на одно ДДУ. Да только вот в том объекте, который я взял для иллюстрации, средний чек ДДУ – 12,8 млн.рублей.
Да, кстати, а какой там накопленный размер этого компенсационного фонда? Хотя бы на дюжину проектов хватит?

PS: Константин Тимофеев недавно назначен гендиректором Фонда защиты прав - граждан участников долевого строительства.

В современной картине миротворения, которой располагает физика, есть ряд моментов, вполне оставляющих место и богу, и дьяволу.

Упрощенная картина мира с т.з. физики состоит из 5 компонент:
* «ящик» - трехмерное пространство+время
* обычное вещество (протоны, нейтроны и пр.)
* реликтовое излучение (фотоны)
* темная материя
* темная энергия
Теория Большого взрыва (инфляционная) говорит об акте творения как аннигиляции частиц-античастиц, причем положительных частиц почему-то оказалось на одну миллиардную больше. Из этой одной миллиардной сформировалась обычная материя и темная материя. Саннигилировавшие частицы породили реликтовое излучение фотонов. А так как всё это безобразие ещё и ускоренно разлетается вширь, то пришлось признать, что что-то его толкает. Это «что-то» - тёмная энергия.
Первый интересный момент: в трехмерном пространстве геометрической точки Большого взрыва попросту нет. На шкале времени – есть, а в трехмерном – нет.
Второй интересный момент: тёмная энергия тоже как бы существует вне трехмерного пространства. По большому счету для неё и временной точки нет – нет того момента, когда она «включилась».
Можно так сказать: тёмная энергия – это горнило, в котором и произошел акт творения Вселенной. Здесь-то и спросим – а кто сам акт запустил. Демиург?
И почему в некий определенный момент времени t0?
Ещё вопрос – а кто в горнило насыпал исходный порошок? И кто толкнул под руку кузнеца, что на одну миллиардную положительных частиц оказалось больше?
Что было дальше мы примерно знаем. В горниле бумкнуло, поднялся дым (реликтовое излучение), копоть (тёмная материя) и волшебная пыль (обычная материя). Всё это сейчас рассеивается в возникшем заодно «ящике» божественным вентилятором. Где рассеивается, переспросите?
Да в том самом трёхмерном пространстве, которое тоже возникло в момент бумканья. Кстати, всю историю Большого взрыва мы изучили как раз по клубам дыма, а также по текущему распределению копоти-пыли.
Законный вопрос: а в каком пространстве находились до момента Большого Взрыва Демиург, дьявол, исходный порошок и само горнило? Мы в принципе не можем этого узнать, так как все инструменты познания, которыми мы пользуемся, возникли именно в момент Большого Взрыва.
Все, за исключением оси времени. Большой взрыв, по сути, сделал попросту засечку на этой оси Интересный нюанс, не правда ли?
Впрочем, для нас, сирых, время t<t0 в принципе-то не существует. Мы не можем никак заглянуть туда. Однако понимаем, что ось-то существует в обе стороны, в будущее и в прошлое. Правда, понимаем и то, что эти направления отнюдь не эквивалентны. Т.н. «стрела времени».
Хороший вопрос – а что бы было, если в исходном порошке было строго поровну частиц и античастиц?
Представьте себе мир вообще без вещества, но наполненный исключительно светом – реликтовыми фотонами. В принципе, для них трехмерное пространство-то особо не нужно – скорость света величина постоянная, а направление, куда летит фотон возникает исключительно когда на него мы прикуручиваем «ящик» трёхмерного пространства.
В каком-то смысле, это идеальный мир хаоса – мир чистой энергии, с максимально возможной энтропией, то есть с максимально большим числом возможных потенциальных состояний. В нём вообще нет порядка – на фотоны узду не наложишь.
Но что случилось, то случилось: кто-то толкнул Демиурга под руку, и вот мы теперь строим космические телескопы, чтобы подсмотреть – кто бы это такой мог быть?
Очень интересно...

«У нас ужас что творится: больницы переполнены, школы на карантине. Люди болеют семьями: сперва заражаются дети, затем — родители... Внебольничная пневмония распространяется воздушно-капельным путем и по симптомам похожа на грипп: сухой кашель, переходящий во влажный, боль в горле, температура до 38,5 градуса и выше. Но она очень коварна: ее возбудитель микоплазма (нечто среднее между вирусом и микробом) вызывает аутоиммунную реакцию — когда организм борется сам против себя.»

Замените «микоплазму» на «коронавирус» - и вы получите практически точное описание того, что происходит сейчас в 2020 году.

Моя сестра, работающая в больнице в Кушве (это не так далеко от Новоуральска), вспоминает: «Осенью было много смертей от пневмонии. Никогда такого не было, чтобы от ОРВИ так умирали». У них также был аномальный всплеск пневмоний, городское руководство не раз собиралось, чтобы найти решения против этой напасти.

Осенью таинственная на тот момент «внебольничная пневмония» резко активизировалась, есть указания, что к 1 октября погибло уже почти 18 тыс. человек. В срочном порядке закрывали на карантин целые группы школ в разных городах страны.

Минуточку... минуточку… 18 тысяч за 9 месяцев – это две тысячи смертей/месяц.

Но от Ковида за 2 месяца у нас умерло 232 человека. То есть, 131 смерть/месяц...

Прежде всего, развивающийся кризис опять вернёт в тренд бюджетное предложение. Ипотека неизбежно подорожает: сдержать банки нет никакой возможности в условиях, когда доллар устремился к отметке 100 рублей. Центробанк пока удерживает ключевую ставку, но это ненадолго. Возвращается эпоха дорогих заёмных денег.

Покупатель опять начнёт предпочитать подешевле, пусти и подальше от места работы. Также он будет готов смириться с малым метражом своего нового жилья.

Второй важный фактор – это коронавирус. Довольно неожиданно, но он играет на руку жилью Подмосковья. Почему Москва была всегда притягательна для людей? Да всё просто – там сосредоточены офисы и производства с высоким уровнем оплаты труда.

Коронавирус нанёс сразу два удара: во-первых, по мегаполису как идеальной среде распространения инфекции, во-вторых по офисным пространствам в целом. Целые компании сейчас переходят на удалённые режим работы. Видимо, это вообще будет глобальным трендом 2020-2021 годов. А коли так, то какая разница, где сидеть дома и стучать по клавиатуре – в Наро-Фоминске или в Новых Черемушках?

Третий фактор – это развитие Московских Центральных Диаметров (МЦД). Наращивание транспортной связности Подмосковья и столицы однозначно будет стимулировать рынок жилья области.

Но у финнов, кстати, понятие таунхаусы только-только пришло. До недавнего времени и самого понятия не было. На выставке Asuntomessut (Асунтомессут) они их начали показывать, самые первые экземпляры. Все же у них исторически были лишь сблокированные дома. А теперь новая модель, по сути их таунхаус – два дома, а расстояние между стенами домов 1-2 см. Это связано с ограничениями на землю
...
Новое для них – это таунхаусы, а новое для нас на выставке – безусадочный брус. У нас только одна компания предлагает его, а у них все подряд. Второе – дом CLT-панелей. Даже для них это новая технология, в 2018 году президент страны посетил именно дом из CLT-панелей, он специально привлекал к этому внимание. Третье – MHM-материал. Это доски, простреленные гвоздями. Считается более экологичный материал, чем с клеем..